文/中物研协王方
引言
城市服务是近几年在物业管理行业兴起的新服务领域，物业服务企业不断拓展服务边界，医院、写字楼、学校、产业园区、公建物业等非住宅业态，不少大型物企已经实现全业态覆盖。头部物企率先向城市服务领域进行探索。
一、城市服务市场空间及驱动因素
（一）城镇化进程带来城市治理的现实需求
我国正在经历世界历史规模最大、速度最快的城镇化进程。根据第七次人口普查数据，年城镇化率已达63.89%，相比上一次人口普查上升了14.21个百分点。城镇化进程不断推进，推动了中国经济快速发展，也带动了城镇基础设施和居民生活的不断改善。
随着城镇化顺利进行，人口大量涌入城市区域，导致大城市的治理问题日益凸显，如交通负担加重、环境日益恶化、资源越发短缺、城镇设施老旧等问题，而现阶段城市服务手段大多落后，导致城市服务效率低下。政府迫切需要提升城市治理能力。
图1：我国历次人口普查城镇化率
（二）政策引领，拓宽城市服务内涵
1.“新型城镇化”提出新的城市服务要求
“新型城镇化”是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。年，党的十八大明确提出了“新型城镇化”概念，中央经济工作会议进一步把“加快城镇化建设速度”列为年经济工作六大任务之一，中国的新型城镇化成为确凿无疑的大方向；年“新型城镇化”首次被写入政府工作报告。“新型城镇化”之“新”就是要区别于“造城运动”，真正将工作重心转移到进城人口权益的市民化上来，要“提高城镇化质量，使之健康发展”。国家大力实施新型城镇化战略背景下，城市服务的内涵不仅包括解决城市治理现有难题，更要满足新型城镇化发展方向对城市发展提出的新要求。
2.城市精细化管理提升城市治理标准
早在年，中央就做出指示：要像绣花一样精细治理;年政府工作报告首次提出“精细化服务”；年政府工作报告提出“大力提升县城公共设施和服务能力”。年4月,发改委发布了《年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,提出“实施新型智慧城市行动;完善城市数字化管理平台和感知系统；加快推进城市更新；改造一批老旧小区，完善基础设施和公共服务配套，引导发展社区便民服务。”年3月，“十四五”规划纲要提出“完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质量；推进以县城为重要载体的城镇化建设，加快县城补短板强弱项；不断提升城市治理科学化、精细化和智能化水平，推进市域社会治理现代化。”新型城镇化进程对城市的治理水平要求越来越高，物企想要拓展城市服务必须要提升服务能力才能满足政府对城市治理的高要求。
（三）匹配政府治理需求，物企进军万亿城市服务蓝海
政策红利带来了巨大的城市服务市场空间。招商积余物业BG总经理谢水清曾在地新引力峰会中表示，现阶段物业公司做城市服务，大概有两千亿的市场价值，但未来，这一板块也许就是一个万亿的市场。这一数字的逻辑来自政府报告。政府财政支出1.5万亿，约80%为城市服务支出，可以转化为物业公司收入的有20%。
一直以来，城市治理一直由各地政府主导，存在着诸多弊端。在组织结构方面，城市治理具有多个条线，涉及环卫局、城管局多个部门，存在着条块分割问题，不能明确划分治理责任，带来条块分散、专业不足、效率缺失等问题，成本也难以管控。城镇化的快速推进凸显了城市发展和治理水平的严重不平衡，政府亟需引入专业的、一体化的城市服务破除弊端，提升城市治理能力。
当前，“放管服”改革持续推进背景下，城市治理公共服务市场不断开放，这为城市引入物业服务企业参与城市治理创造了机会。而物企在现有业务基础进行延伸，提供一体化的城市服务解决方案，具有天然的业务优势。首先，在服务内容方面，物业服务内容与城市治理需求有多方面重合，在社区内，大多数物企已经承担了一部分的社区治理工作；而物企通过在公建、学校、医院等领域方面的探索积累了一定的多场景服务经验，为进一步拓展城市服务打下基础。其次，许多大型物企积极开发智慧物业，将新的智慧科技引入物管服务场景，积累了一定的科技研发和应用能力，可以将这种能力进一步移植到智慧城市领域。
二、上市物企城市服务业务数据分析
（一）上市物企积极涌入城市服务新赛道
现阶段城市服务尚处于发展初期，市场集中度及竞争程度较低，对于物企来说尚有较大的市场空间。先进入的物企正在逐步加大布局，如碧桂园服务、保利物业、招商积余等，项目拓展速度加快，数量上更进一步。其它物企也开始看好城市服务即将爆发的市场需求，纷纷涌入城市服务新赛道，抢占蓝海，如雅生活服务、南都物业、世茂服务、弘阳服务，在业态上实现突破，开始延伸到城市空间。
表1：上市物企城市服务项目拓展情况
（资料来源：公开资料）
（二）城市服务正在成为上市物企重要业务板块
城市服务的不断拓展和探索，已经进入收获阶段，城市服务已经具备相当的业务规模，成为了公司重要的收入渠道之一。
碧桂园服务年开启了第一个城市服务项目，截至年6月30日，业务已经覆盖全国个城市；年上半年，城市服务为碧桂园服务带来20.95亿元的收入，占总收入比重达18.12%，已成为碧桂园服务重要业务板块。保利物业打造了“镇兴中国”服务品牌，深耕城市多元业态和城镇全域，截至年6月30日，保利物业公共及其他物业服务项目数量为城市服务的不断拓展和探索，已经进入收获阶段，城市服务已经具备相当的业务规模，成为了公司重要的收入渠道之一。
图2:上市公司城市服务收入情况
单位：亿元
碧桂园服务年开启了第一个城市服务项目，截至年6月30日，业务已经覆盖全国个城市；年上半年，城市服务为碧桂园服务带来20.95亿元的收入，占总收入比重达18.12%，已成为碧桂园服务第二大业务板块。
保利物业打造了“镇兴中国”服务品牌，深耕城市多元业态和城镇全域，截至年6月30日，保利物业公共及其他物业服务项目数量为个；城市服务收入占总收入比重也不断增加，年上半年贡献了10%的收入。
对于后进入城市服务的物企，通过外部并购、内生拓展等方式，也拥有一定的城市服务项目数量，如雅生活服务、世茂服务等物企，年上半年均取得突破，城市服务成为创收业务渠道之一。
三、城市服务市场动态
（一）城市服务并购案例
物企进军城市服务，市政环卫是较为重要的切入口，环卫是城市服务的重要组成部分，因此收购环卫领域专业公司是较为常见的拓展路径之一。到年8月31日，物管行业典型城市服务收并购案例如下：
表2:城市服务典型收并购事件
（资料来源：公司年报）
（二）城市服务战略合作动态
成立合资公司是物企拓展城市服务的另一个重要途径。物企多与当地城投公司展开合作，成立合资公司，能够减小进入新城市的竞争压力，并且更容易获取新项目。年-年8月31日，物管行业城市服务战略合作典型案例如下：
表3:城市服务战略合作典型案例
（资料来源：公开资料）
四、城市服务未来发展趋势
（一）头部物企加码布局，继续摸索前行
城市服务正在成为物管行业的下一个风口。头部物企如万科物业、碧桂园服务、保利物业、龙湖智慧服务、招商积余等头部物企等在城市服务领域表现较为活跃，这些头部物企都已经拓展了多个城市服务项目，并且还在持续加码布局城市服务。年，碧桂园服务与陕西省韩城市市政府达成战略合作关系，共同出资成立韩城碧桂园城市服务有限公司，启动第一个城市物业服务项目。此后，万物云、保利物业、招商积余、龙湖智慧服务等规模较大的物企纷纷进军城市服务领域。
表4:物企布局城市服务情况
（资料来源：公开资料）
现阶段，城市服务的业务模式仍未成形，整个物管行业还处于对城市服务领域的探索阶段，各家物企通过不同的路径开展城市服务：
万物云以参与“国企混改”形式介入城市服务，年5月，万物云与珠海大横琴有限公司合作，万物云作为珠海大横琴城资股东，成为了横琴新区城市公共空间与资源的全流程管理、服务与运营方。“横琴模式”运用市场化机制，通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，对城市公共空间与资源实行全流程“管理+服务+运营”。万物云将“横琴模式”打造成城市服务领域的标杆项目，形成可复制的城市服务模式，将横琴创新模式带入其他项目，目前已完成10个城市、16个项目的综合探索。
碧桂园服务选择环卫服务作为切入点，进行城市服务的业务拓展，首先介入一个城市的市场环卫、园林绿化等业务，提供市政运维一体化服务；通过市政街道，串联起整座城市内的学校、医院、住宅、写字楼、机场、产业园、公众场馆等业态，为城市提供空间运营服务；进而完善城市配套服务设施，经营城市公共资产，导入区域产业资源等，实现内外部产业资源与生态圈体系流量变现，改善城市投资软环境。碧桂园服务还与地方政府成立合资公司，打造标杆项目。年，碧桂园服务收购了满国康洁、福建东飞，构建市政环卫业务网络，夯实市政环卫业务网络。
保利物业将城镇公共服务管理作为城市服务的起点，并于年推出了“镇兴中国”城市服务品牌。年6月保利物业与西塘旅管委达成合作，正式进驻西塘景区管理。此后，保利物业以西塘古镇景区为基点，向周边进行辐射，陆续承接了西塘镇政府、西塘保税区、纽扣中心、西塘镇、天凝镇、陶庄镇、姚庄镇、大云镇、罗星街道等街镇的公共服务管理项目。经过多年探索和尝试，保利物业在特色城镇服务领域取得了不错的成果，于年，进一步推出“大物业”战略，并于同年与山东菏泽城投建立战略合作关系，从乡镇进入城市。
城市服务作为物管行业的新兴赛道，尚未出现行业寡头，巨大的市场空间对所有物业服务企业都是开放的。而头部物企基于自身的资源优势、经验优势等，将继续走在行业前沿，继续加大城市服务布局，探索前进。
（二）搭建智慧科技平台，优化城市运营
当物企从社区走向城市，城市空间的运营需要物企拥有更强大的基础服务能力、大型项目综合管理能力以及社区资源协调能力。相比社区服务，城市服务面向更庞大的管理面积，服务人员密度更低，提高服务效率的需求更加迫切。大型物企进军城市服务领域，都很重视对于智慧科技平台的搭建以及智慧科技在城市运营场景的应用。
龙湖智慧服务于重庆两江悦来片区（管理规模18.67平方公里），提供了包括远程监控的RBA设备自控平台，能够及时了解现场状况的品质系统，快速接收业主、集中管理诉求的集成指挥中心、远程监管的慧眼系统等诸多智慧化的服务。
RBA远程监控系统，能够精细管理着城市范畴内每一个细节元素，甚至是一个“不起眼”的井盖、垃圾箱，通过与服务人员的远程连接，保证服务质量，提升人员的工作效率。
碧桂园服务以数字化城市服务管控平台切入市政公共服务，依托智慧化、机械化、智能化服务手段，既解决了市政服务多头管理的碎片化难题，也通过规模作业、科学作业实现城市维护效率提升、财政支出减少的效果。例如在山西寿阳县上线的数字指挥中心，当寿阳遭受极端天气情况时，利用数字指挥中心，不仅能快速清洁市容市貌，还快速恢复了城市秩序。
万物云城将厦门鼓浪屿上的房屋、设施及乔木进行了地毯式排查和登记。做到了每个区域有网格，每个设施有
